Nastane dlho očakávaný posun v procese výstavby individuálnej bytovej výstavby v Černovej? Riešenie ponúka Slovenský pozemkový fond.

Po dvojročných žiadostiach, osobných návštevách a zákonnej argumentácii Slovenský pozemkový fond (SPF) nakoniec súhlasí, aby mesto použilo pozemky „nezistených“ vlastníkov pod budúce cesty pre realizáciu projektu individuálnej bytovej výstavby (IBV) Černová – Hríby. O tom, či bude mať mesto záujem o pozemky, musí rozhodnúť mestské zastupiteľstvo, ktoré sa bude konať 9.2.2022.

Od roku 2015, bol dobre rozbehnutý proces rozvoja bývania v Černovej. Napokon ho zabrzdilo vykupovanie, resp. nevykupovanie pozemkov mesta potrebné pod budúce cesty a spochybnenie (vedením mesta) vlastného, schváleného znaleckého posudku (3/2017) a to už mesiac po voľbách 12/2018. Viacerí drobní vlastníci boli na podnet mesta v roku 2018 ochotní predať svoje pozemky mestu v dostatočnej výmere na budúce cesty a písomne zaslali súhlasy o budúcom predaji ich pozemkov mestu za schválenú cenu 21€/m2. K odkúpeniu týchto pozemkov ale z nepochopiteľných dôvodov nikdy nedošlo aj napriek tomu, že v rozpočte mesta boli na to alokované zdroje a vlastníci sa domáhali odpovedí. Mesto po voľbách 2018 prestalo vo veci zabezpečenia pozemkov pod budúce cesty celkom konať a od vtedy proces JPU Černová Hríby zastal.

Na to, aby sa proces ukončenia JPÚ pohol vpred, je nevyhnutne potrebné získať chýbajúce približne dva hektáre pôdy na cesty pre mesto. Aktuálne riešenie ponúka pozemkový fond. V celom obvode JPÚ Černová – Hríby fond aktuálne zastupuje takzvaných nezistených vlastníkov vo výmere viac ako 10 ha. Časť týchto pozemkov v správe SPF (s najmenšími výmerami od 0,2 m2 do 130 m2) v celkovej výmere 2,3 ha umožňuje zákonne tieto pozemky použiť na verejné zariadenia – cesty, za schválenú cenu 21 €/m2. Táto legitímna možnosť v rámci JPÚ bola odsúhlasená vedením SPF až po viacerých žiadostiach, osobných rokovaniach a argumentoch v novembri 2021.

Snaha o obštrukcie?

Od schválenia lokality pre IBV Hríby uplynie v marci sedem rokov. Rozvoju v meste dalo v roku 2015 zelenú mestské zastupiteľstvo. Poslanci odsúhlasili na umiestnenie rodinných domov tri nové lokality. Boli to Luhy na Bielom Potoku, Nad Dielcom a Hríby v Černovej. Projekt rodinných domov sa zapáčil aj vlastníkom pozemkov. Súhlasné stanovisko so začatím pozemkových úprav v lokalite Hríby vyjadrilo v ankete 82 % z nich. Na konci roka 2016 napokon mestské zastupiteľstvo schválilo nový územný plán zóny. Radnica zároveň požiadala Okresný úrad o povolenie projektu JPÚ. A súhlasné stanovisko aj dostala. Následne vzniklo pozemkové združenie, schválili sa stanovy a zvolené bolo aj predstavenstvo združenia. Poslanci si neskôr odsúhlasili, že JPÚ bude financovať radnica a to vo výške takmer 33 000 € a taktiež aj známi vlastníci a to v sume 0,25 € za meter štvorcový.

Oveľa zložitejšia bola otázka vysporiadania pozemkov. Celková výmera obvodu výstavby predstavuje 234 121 m2. Plánuje sa tu vybudovať 170 rodinných domov. Na tomto priestore vlastní parcely viac ako 378 zistených a rovnaký počet nezistených majiteľov. Na to, aby sa komasácia – JPÚ pozemkov ukončila, je však potrebné získať spomínané približne dva hektáre pôdy na cesty (verejné zariadenia) pre mesto.

Keďže mesto na Hríboch nevlastní potrebnú výmeru na cesty riešenia v posune procesu JPÚ sa ponúkali len tieto tri:

1. Mesto malo vykúpiť chýbajúce 2 hektáre od vlastníkov za schválenú cenu 21 €/m2 (čo sa vtedy nestalo a dnes už nie sú na predaj)
2. Všetci vlastníci a účastníci združenia sa zložia na spoločné aj verejné zariadenia (cesty a chodníky) dokopy cca 22 %-mi. Treba však zdôrazniť, že vlastníci sa už skladajú cca 11 %-mi na spoločné zariadenia (chodníky, park, verejná zeleň) a v tomto prípade by budúce cesty aj všetci podielovo vlastnili, čo by znamenalo v budúcnosti ich aj vlastníkmi stavať a prevádzkovať. S touto možnosťou však známi vlastníci nesúhlasia.
3. Slovenský pozemkový fond by v procese JPÚ poskytol mestu 2 hektáre pôdy nezistených vlastníkov (vyrovnanie v peniazoch po 21 €/m2) na cesty, z jeho celkovej výmery cca 11 ha, ktorú spravuje v obvode JPÚ Černová – Hríby

Úplne iná situácia je IBV Nad Dielcom, kde sa končí komasácia posledným úkonom – zápis do katastra nového právneho stavu. Vlastníci sa na spoločné zariadenia podieľajú 8,5 %-mi a na verejné zariadenia (cesty) sa podieľajú 0 %-mi. Stalo sa tak preto, lebo mesto tam pôvodne vlastní pozemky a bezplatne ich vložilo vo výmere cca 22 000 m2 na budúce cesty na Dielci.

Radnica spochybnila posudok

Mesto si v marci v roku 2017 nechalo určiť aj cenu pôdy. Znalecký pozemok vo výške 21 €/m2 ale v decembri o rok neskôr radnica spochybnila. Na rokovaní metského zastupiteľstva vedenie vysvetľovalo, že v minulosti radnica realizovala predaj obdobného pozemku na Bielom Potoku za sumu približne 14 €/m2. Cenu pôdy porovnali aj s územím Nad Dielcom, kde je stanovená hodnota pozemkov na približne 15 €/m2.

„Je mi veľmi ľúto, že sa v materiáloch píše, že už 10. decembra 2018 sa mesto rozhodlo, že objednáva druhý znalecký posudok a o dva dni na to bol tento znalecký posudok aj predložený v sume 14 eur za meter štvorcový,” upozornil na postup mesta poslanec za Černovú Patrik Habo. Zdôraznil však, že Občiansky výbor mestskej časti Černová dal vypracovať kontrolný posudok, ktorý opäť potvrdil cenu za pôdu v hodnote 21 €/m2.

V apríli 2020 napokon ministerstvo spravodlivosti potvrdilo pochybenie pri spracovaní posudku, ktoré si dalo vypracovať mesto. Za chyby v znaleckom posudku v hodnote 14 €/m2 napokon dostala znalkyňa finančnú pokutu vo výške 400 €. V roku 2019 OÚ ŽP – odbor pozemkový a lesný dal taktiež spracovať znalecký posudok na predmetné pozemky, ktorý bol vypracovaný a následne úradom schválený vo výške 21 €/m2 a platí pre všetkých počas celého procesu „komasácia“ na Hríboch.

Mesto musí potvrdiť záujem o pozemky na cesty

Riešenie ako získať pozemky na cesty pre mesto napokon ponúkol Slovenský pozemkový fond. Práve táto neštátna a nezisková organizácia má vo svojich kompetenciach spravovať poľnohospodárske nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu a nakladanie s pozemkami neznámych vlastníkov. Ku koncu roka 2021 sa teda na pôde SPF uskutočnili dve stretnutia:

• Ako prvý prišiel o možnostiach rokovať viceprimátor Ján Bednárik dňa 26.11.2021, ktorý na poslednom rokovaní predstavenstva pozemkového združenia v septembri 2021 prisľúbil pomoc pri zabezpečení pozemkov od SPF. S riaditeľkou odboru usporiadania vlastníctva SPF Janou Klein Grnáčovou sa dohodli, že neznámi vlastníci, ktorých zastupuje SPF sa na komunikácie budú podieľať rovnakým spôsobom ako všetci známi účastníci konania. V praxi to znamená, že všetci účastníci konania, známi aj neznámi vlastníci, by vlastnili budúce cesty v podielovom spoluvlastníctve rovnako ako je už dnes predschválené pre spoločné zariadenia, medzi ktoré patria chodníky, parky či objekty občianskej vybavenosti. Pre známych vlastníkov by to však znamenalo, že by sa museli majetkovo podieľať nielen na spoločných zariadeniach, ale aj na tých verejných. Dokopy to predstavuje 22 %. S týmto návrhom však známi vlastníci nesúhlasia.
• Druhé stretnutie na Slovenskom pozemkovom fonde prebehlo o niekoľko dní 30.11.2021. Stret­nutia sa zúčastnil prednosta Okresného úradu v Ružomberku Emil Maretta, poslanec za Černovú Patrik Habo, generálny riaditeľ SPF Ján Marosz a tiež riaditeľka odboru usporiadania vlastníctva SPF Jana Klein Grnáčová. Na rokovaní potvrdil SPF možnosť využitia zákonného procesu „vyrovnania v peniazoch” pre nezistených vlastníkov za schválenú cenu v sume 21 €/m2. Zjednodušene, SPF „predá” mestu chýbajúce pozemky na cesty vo výmere 2,2 hektárov a tým sa mesto stane vlastníkom budúcich ciest. Takémuto riešeniu generálny riaditeľ pozemkového fondu vyjadril podporu a 16. decembra svoje súhlasné stanovisko napokon zaslal pozemkovému združeniu.

Pozrite si stanovisko STANOVISKO SPF

Ak by teda mesto malo záujem o pozemky na cesty, poslanci musia na rokovaní metského zastupiteľstva schváliť vyrovnanie v peniazoch za nezistených vlastníkov medzi mestom a SPF, pričom cena za pôdu je stanovená na základe prvého znaleckého posudku vo výške 21 €/m2. Súčasťou je aj schválenie navýšenia potrebných výdavkov v rozpočte mesta. „Po doložení uznesenia mestského zastupiteľstva SPF bezodkladne požiada o vyrovnanie v peniazoch za nezistených vlastníkov, spolu vo výmere 22 834,16 m2 za cenu 479 517,36 €,” potvrdil v liste generálny riaditeľ SPF Ján Marosz.

Pred zasadnutím februárového mestského zastupiteľstva už zasadla aj mestská rada. Na podnet a za účasti poslanca MsZ Patrika Habu bola táto možnosť získať pozemky pod budúce cesty od SPF vysvetlená a prerokovaná. Prítomní sa zhodli, že návrh SPF podporia. „Pevne verím, že poslanci 9.2.2022 uznesenie podporia a schvália, aby sa proces pozemkových úprav dokončil a aby sa projekt individuálnej bytovej výstavby začal realizovať, čím prispejeme k rozvoju bývania v meste a k zamedzeniu úbytku jeho obyvateľov,” uviedol poslanec za Černovú Patrik Habo. Zároveň pripomenul, že požadované zdroje mesto bude musieť zaplatiť až po ukončení procesu JPÚ. Investícia mesta do rozvoja lokalít IBV sa relatívne rýchlo vráti v podobe priamych miestnych daní (stavebné pozemky, nehnuteľnosti, …, ale aj v podobe podielových daní, ktoré narastú v príleve nových obyvateľov mesta a Černovej.

Mesto Ružomberok ako žiadateľ projektu IBV Černová – Hríby v spolupráci s pozemkovým združením už minulý rok objednali projekt pre územné rozhodnutie s cieľom po ukončení JPÚ realizovať verejnú infraštruktúru v tejto lokalite. Počas procesu JPÚ „komasácie“ je navyše na celý obvod vydaná stavebná uzávera. Stavať teda nemôžu ani tí vlastníci, ktorí tam majú pozemky. S výstavbou sa môže začať až vtedy, keď sa ukončia jednoduché pozemkové úpravy (JPÚ).

Na záver treba dodať, že tento projekt nie je podnikateľský ani developerský, je mestský, má spoločensko-rozvojový a verejný charakter s dôrazom pomôcť sceliť a pripraviť stavebné parcely v prospech viac oko 700 drobných vlastníkov.

CELÝ PROCES IBV HRÍBY OD ZAČIATKU DO DNEŠNÉHO DŇA: